Comment faire un bon investissement immobilier ?

Tout le monde à déjà fait l’expérience de parler d’immobilier dans un dîner un peu ennuyeux et, chose assez frappante, on constate toujours que tout le monde à un avis. C’est là le problème, l’immobilier semble d’une logique et d’un raisonnement très accessible. Mais c’est une idée un peu fausse et l’immobilier reste un métier et ne peut s’affranchir de connaissances et surtout d’une certaine méthode.

Faites également cette expérience, parlez à vos amis d’investissement immobilier. A moins que vous ayez des amis d’une franchise hors du commun, vous n’entendrez parler que d’investissements judicieux, visionnaires, pertinents et des plus values faramineuses qui vont avec. Mais soyons sérieux, réussir un investissement immobilier c’est répondre à plusieurs questions qui concernent le bien lui-même mais aussi l’acquéreur, c’est-à-dire vous-même.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Il faut être honnête on pense à général à l’investissement locatif dans l’immobilier parce qu’un ami vous en a parlé ou que l’on a lu un article dans un magazine.

Les motivations d’investissement sont :

1. Préparer sa retraite
2. Profiter des exonérations fiscales et éventuellement réduire ses impôts
3. Se constituer un capital

On pourrait bien sûr trouver bien d’autres raisons d’investir dans l’immobilier qui iraient de « accumuler sans raisons » à « devenir rentier » mais elles seraient très marginales. Les trois motivations ci-dessus constituent les motivations du plus grand nombre mais elles ne répondent pas à la « question pourquoi investir dans l’immobilier ? ».

On investit dans l’immobilier parce que c’est le seul investissement que l’on peut faire à crédit.

Et si l’on parle de crédit on parle de durée et généralement de long terme. Cette notion de long terme implique elle-même plusieurs sous-chapitres. Le revenu dégagé par l’investissement, la qualité de l’investissement et la capacité et la volonté de l’acquéreur à assumer cet investissement sur longue période.

La qualité de l’investissement : des critères immobiliers

Nous allons ici rappeler quelques évidences qu’il ne faut jamais perdre de vue lorsqu’on investit dans l’immobilier.

1. Acheter comme pour soi : le plus simple pour vous assurer de faire un bon investissement est de vous demander si vous habiteriez ce bien en regard de son emplacement, de son plan et de ses accès.
2. Investir dans l’immobilier demande un peu de travail : il faut se déplacer et aller voir le bien (ou le terrain si c’est un produit neuf – on dira aussi VEFA pour Vente en état futur d’achèvement).
3. Il faut évaluer le marché locatif. Une évidence, le marché locatif sera d’autant plus important que le bassin d’emploi est important et donc à proximité d’une grande ville. Les exemples d’investissements catastrophiques à Tarbes, à Béziers ou à Lourdes sont nombreux.
4. A cela s’ajoute un nouveau critère environnemental sur la consommation énergétique du logement. Cette considération environnementale ne fait pas seulement partie de l’air du temps, elle prendra de l’importance en fonction de l’augmentation du prix de l’énergie. Un logement énergivore sera de moins en moins rentable et deviendra difficile à revendre.

La durée de l’investissement

L’investissement immobilier est un investissement de long terme où, si le bien a été bien choisi, la durée de détention détermine bien souvent la plus value à terme.

Pour mémoire :

Sur longue période (30 ans) un bien immobilier s’apprécie en moyenne de 5% par an (cf. travaux de l’institut foncière)

L’immobilier est un marché et les possibilités de moins values existent

La probabilité de moins value est très faible si l’on considère une durée de détention de plus de 20 ans

La rentabilité de l’investissement

L’intérêt d’un investissement immobilier réside dans la combinaison de 2 facteurs principaux. La rentabilité et la plus value.

1. La rentabilité est bien souvent le premier critère avancé. C’est une donnée importante car elle permet de « porter » l’investissement et est à comparer au coût du crédit. La différence de taux – on dira le « spread » si on veut faire l’intéressant – donnera un investissement positif (qui rapporte plus qu’il ne coûte), négatif (qui doit être compensé par un apport personnel) ou neutre « qui se porte » seul.
2. On notera que plus le bien à une valeur intrinsèque (valeur vénale immobilière élevée) plus son prix est élevé et donc sa rentabilité faible. Ce n’est pas un principe infaillible, un bien avec une rentabilité faible n’est pas forcément un investissement de qualité. En revanche un bien qui affiche une rentabilité élevée présente souvent une qualité moindre et un risque élevé.
3. La rentabilité de l’investissement est « dopée » par les dispositifs fiscaux mais la volonté de profiter d’un dispositif fiscal ne doit jamais être la motivation première d’investir dans l’immobilier.

La plus value :

Evaluer une potentialité de plus value demande de se projeter dans l’avenir pour essayer d’imaginer – le terme est choisi à dessein – quels sont les facteurs certains ou quasi certains à même d’augmenter la valeur de l’investissement. Bien souvent, il s’agit d’un mélange d’imagination mais aussi d’information.

1. La plus value, sauf modifications substantielles de l’environnement de l’immeuble, résulte d’une pression foncière et comme chacun le sait, la pression foncière est plus élevée dans les grandes villes qu’en régions. La plus value sera donc plus élevée dans les grandes villes.
2. Un plus value hors normes sera obtenue par un évènement hors normes. Ainsi, une augmentation rapide du nombre d’habitants, la création d’infrastructures (routes, transports en communs), d’opérations d’aménagements importantes (seine rive gauche à Paris 13^ème, L’ile Séguin à Boulogne Billancourt, Lyon-Confluence) sont des facteurs de plus values importants.

Investir dans l’immobilier est une décision importante qui engage à long terme. C’est pourquoi, nous sommes prêts à vous accompagner dans cette acquisition. Que vous souhaitiez investir dans un appartement haussmannien ou dans du neuf, nous saurons vous proposer le bien qui vous correspond.