15 décembre 2016
Comment faire un bon investissement immobilier ?
Comment faire un bon investissement immobilier ? Tout le monde à déjà fait l’expérience de parler d’immobilier dans un dîner un peu ennuyeux et, chose assez frappante, on constate toujours que tout le monde à un avis. C’est là le problème, l’immobilier semble d’une logique et d’un raisonnement très accessible. Mais c’est une idée un peu fausse et l’immobilier reste un métier et ne peut s’affranchir de connaissances et surtout d’une certaine méthode. Faites également cette expérience, parlez à vos amis d’investissement immobilier. A moins que vous ayez des amis d’une franchise hors du commun, vous n’entendrez parler que d’investissements judicieux, visionnaires, pertinents et des plus values faramineuses qui vont avec. Mais soyons sérieux, réussir un investissement immobilier c’est répondre à plusieurs questions qui concernent le bien lui-même mais aussi l’acquéreur, c'est-à-dire vous-même. Pourquoi investir dans l’immobilier ? Il faut être honnête on pense à général à l’investissement locatif dans l’immobilier parce qu’un ami vous en a parlé ou que l’on a lu un article dans un magazine. Les motivations d’investissement sont :
  1. Préparer sa retraite
  2. Profiter des exonérations fiscales et éventuellement réduire ses impôts
  3. Se constituer un capital
On pourrait bien sûr trouver bien d’autres raisons d’investir dans l’immobilier qui iraient de « accumuler sans raisons » à « devenir rentier » mais elles seraient très marginales. Les trois motivations ci-dessus constituent les motivations du plus grand nombre mais elles ne répondent pas à la « question pourquoi investir dans l’immobilier ? ». On investit dans l’immobilier parce que c’est le seul investissement que l’on peut faire à crédit. Et si l’on parle de crédit on parle de durée et généralement de long terme. Cette notion de long terme implique elle-même plusieurs sous-chapitres. Le revenu dégagé par l’investissement, la qualité de l’investissement et la capacité et la volonté de l’acquéreur à assumer cet investissement sur longue période. La qualité de l’investissement : des critères immobiliers Nous allons ici rappeler quelques évidences qu’il ne faut jamais perdre de vue lorsqu’on investit dans l’immobilier.
  1. Acheter comme pour soi : le plus simple pour vous assurer de faire un bon investissement est de vous demander si vous habiteriez ce bien en regard de son emplacement, de son plan et de ses accès.
  2. Investir dans l’immobilier demande un peu de travail : il faut se déplacer et aller voir le bien (ou le terrain si c’est un produit neuf – on dira aussi VEFA pour Vente en état futur d’achèvement).
  3. Il faut évaluer le marché locatif. Une évidence, le marché locatif sera d’autant plus important que le bassin d’emploi est important et donc à proximité d’une grande ville. Les exemples d’investissements catastrophiques à Tarbes, à Béziers ou à Lourdes sont nombreux.
  4. A cela s’ajoute un nouveau critère environnemental sur la consommation énergétique du logement. Cette considération environnementale ne fait pas seulement partie de l’air du temps, elle prendra de l’importance en fonction de l’augmentation du prix de l’énergie. Un logement énergivore sera de moins en moins rentable et deviendra difficile à revendre.
La durée de l’investissement L’investissement immobilier est un investissement de long terme où, si le bien a été bien choisi, la durée de détention détermine bien souvent la plus value à terme. Pour mémoire : Sur longue période (30 ans) un bien immobilier s’apprécie en moyenne de 5% par an (cf. travaux de l’institut foncière) L’immobilier est un marché et les possibilités de moins values existent La probabilité de moins value est très faible si l’on considère une durée de détention de plus de 20 ans La rentabilité de l’investissement L’intérêt d’un investissement immobilier réside dans la combinaison de 2 facteurs principaux. La rentabilité et la plus value.
  1. La rentabilité est bien souvent le premier critère avancé. C’est une donnée importante car elle permet de « porter » l’investissement et est à comparer au coût du crédit. La différence de taux – on dira le « spread » si on veut faire l’intéressant – donnera un investissement positif (qui rapporte plus qu’il ne coûte), négatif (qui doit être compensé par un apport personnel) ou neutre « qui se porte » seul.
  2. On notera que plus le bien à une valeur intrinsèque (valeur vénale immobilière élevée) plus son prix est élevé et donc sa rentabilité faible. Ce n’est pas un principe infaillible, un bien avec une rentabilité faible n’est pas forcément un investissement de qualité. En revanche un bien qui affiche une rentabilité élevée présente souvent une qualité moindre et un risque élevé.
  3. La rentabilité de l’investissement est « dopée » par les dispositifs fiscaux mais la volonté de profiter d’un dispositif fiscal ne doit jamais être la motivation première d’investir dans l’immobilier.
La plus value : Evaluer une potentialité de plus value demande de se projeter dans l’avenir pour essayer d’imaginer – le terme est choisi à dessein – quels sont les facteurs certains ou quasi certains à même d’augmenter la valeur de l’investissement. Bien souvent, il s’agit d’un mélange d’imagination mais aussi d’information.
  1. La plus value, sauf modifications substantielles de l’environnement de l’immeuble, résulte d’une pression foncière et comme chacun le sait, la pression foncière est plus élevée dans les grandes villes qu’en régions. La plus value sera donc plus élevée dans les grandes villes.
  2. Un plus value hors normes sera obtenue par un évènement hors normes. Ainsi, une augmentation rapide du nombre d’habitants, la création d’infrastructures (routes, transports en communs), d’opérations d’aménagements importantes (seine rive gauche à Paris 13ème, L’ile Séguin à Boulogne Billancourt, Lyon-Confluence) sont des facteurs de plus values importants.
Investir dans l’immobilier est une décision importante qui engage à long terme. C’est pourquoi, nous sommes prêts à vous accompagner dans cette acquisition. Que vous souhaitiez investir dans un appartement haussmannien ou dans du neuf, nous saurons vous proposer le bien qui vous correspond.
29 janvier 2019
Les différentes étapes de l'achat d'un appartement dans le neuf
Un appartement neuf ne s’achète pas comme un appartement ancien car l’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de l’avancement de la construction. C’est pour cette raison que le prix est payé progressivement à chaque appel de fonds du promoteur correspondant à des étapes déterminées dans le contrat de réservation (la promesse de vente pour un achat en Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA), c'est-à-dire dans le neuf). Après avoir choisi un programme, puis un appartement dans ce programme il reste à formaliser concrètement cet achat par :
  1. La signature d’un contrat de réservation par lequel le promoteur s’engage à vous réserver l’acquisition du bien qui vous intéresse. A la signature du contrat de réservation, un dépôt de garantie vous sera demandé. Parfois 5% du prix d’acquisition, parfois moins. Ce dépôt de garantie sera établi à l’ordre du notaire du promoteur.
  2. Après la signature du contrat de réservation, le promoteur vous le notifiera (terme pompeux pour vous dire qu’il vous l’envoie après l’avoir signé) par lettre recommandée postale ou électronique. A partir de la réception de contrat de réservation, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours pendant lequel vous pouvez renoncer à l’acquisition sans motif et bien sûr en récupérant votre dépôt de garantie.
  3. A l’issue des 10 jours, vous ne vous êtes pas rétracté et vous devez rapidement obtenir votre prêt et le communiquer au notaire et au promoteur. Habituellement le délai donné à l’acquéreur pour obtenir son prêt est de 60 jours à compter de la signature du contrat de réservation.
  4. Une fois le prêt obtenu, le notaire va préparer l’acte authentique par lequel vous deviendrez officiellement propriétaire. Lors de cette signature vous devrez verser (en plus des frais de notaires de 2%) le premier appel de fonds qui est généralement de 30% du prix d’acquisition du bien.
Exemple de calendrier d’appel de fonds :
Avancement chantier Pourcentage exigible
Signature acte authentique 30%
Achèvement des fondations 5%
Achèvement du plancher bas 1er étage 20%
Hors d'eau 15%
Hors d'air 15%
Achèvement des travaux 10%
Livraison 5%
  1. Pour les paiements suivants, l’architecte atteste de l’avancement du chantier et le promoteur appelle le pourcentage exigible défini dans le contrat. L’acquéreur a en général 15 jours pour verser les fonds soit par ses fonds propres, soit en débloquant son prêt. Pour garantir la bonne fin du chantier, les appels de fonds sont versés à la banque qui a accordé la garantie financière d’achèvement au promoteur, sur un compte spécial ouvert à son nom.
     
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